Geschreven door Marissa Reiters
Je kan je geluk niet op, na een aantal maanden zoeken heb je eindelijk een huurwoning gevonden die aan al je wensen en budget voldoet. Maar jouw geluk verdwijnt als sneeuw voor de zon. Het plafond in de slaapkamer zit vol met schimmel door een lekkage in de badkamer. Daarnaast zijn er diverse ramen die niet volledig afsluiten. Je hebt deze gebreken aan de verhuurder gemeld maar hij trekt zich er vrij weinig van aan. Je zit met je handen in het haar, wat nu?
Rechten en plichten van de partijen
Het is belangrijk om als eerste de rechten en plichten van de huurder en verhuurder te verduidelijken. Als huurder heb je twee belangrijke rechten: je hebt recht op woongenot en recht op huurbescherming. Daar staat tegenover twee belangrijke verplichtingen: je moet op tijd de huur betalen en je moet de woning als een goed huurder gebruiken.
Net als de huurder, moet ook de verhuurder zich aan regels houden welke wettelijk zijn vastgelegd. De verhuurder heeft drie belangrijke verplichtingen: hij moet de woning ter beschikking stellen, hij moet de woning onderhouden en hij moet ervoor zorgen dat de huurder de woning deugdelijk kan bewonen. Hier tegenover staat dat hij op tijd de huur ontvangt.
Gebrek
De wetgever heeft in het huurrecht het begrip “gebrek” gedefinieerd. Deze definitie luidt als volgt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
De definitie is erg ruim geformuleerd en omvat alles wat het huurgenot van de huurder in de weg staat. Of er sprake is van een gebrek hangt samen met de feiten en omstandigheden. Het hangt af van de verwachtingen die u als huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht hebben. Wanneer het verhuurde een oude woning is mag u minder verwachtingen hebben dan bij bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning. Daarnaast mag het gebrek niet zijn veroorzaakt door uzelf. Wanneer u verantwoordelijk bent voor een gebrek, moet u dit zelf verhelpen en de kosten dragen.
Wanneer u last heeft van een lekkage die is ontstaan doordat het dak al jaren niet is onderhouden, is het gebrek toe te rekenen aan de verhuurder. De verhuurder is verplicht, om op uw verlangen, het gebrek te verhelpen. De verplichting geldt echter niet wanneer het herstel onmogelijk is, bijvoorbeeld wanneer de woning is afgebrand, of wanneer herstel zulke hoge kosten met zich meebrengt dat dit gelet op de omstandigheden niet kan worden gevraagd van de verhuurder. Tevens is de verhuurder niet verplicht om gebreken te herstellen die door uw toedoen zijn ontstaan.
Echter hoeven niet alle gebreken te worden hersteld door de verhuurder. Kleine gebreken komen namelijk voor rekening en risico van de huurder. Kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen zijn terug te vinden in het besluit Kleine Herstellingen. Dit zijn bijvoorbeeld het schoonhouden van de ramen, het vernieuwen van lampen, het regelmatige maaien van het gras en het ontluchten van de verwarmingsinstallatie.
Wanneer u een gebrek aan de huurwoning opmerkt moet u dit zo snel mogelijk melden aan de verhuurder. Doet u dit niet dan kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de schade die ontstaat als gevolg van het gebrek. U mag het gebrek telefonisch melden aan de verhuurder maar ik raad u aan om het vooral schriftelijk te melden aan de verhuurder. Daarnaast doet u er goed aan om bewijs mee te sturen, zoals foto’s. U moet een gebrek altijd meteen melden. Zodra u de verhuurder op de hoogte heeft gebracht van het gebrek, dan is hij verplicht dit gebrek te verhelpen.
Maar wat nu als de verhuurder weigert het gebrek, waartoe hij verplicht is, te herstellen? U heeft de dan de volgende mogelijkheden:
De eerste mogelijkheid is dat u zelf de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uitvoert. De kosten die de werkzaamheden met zich meebrengen mag u verrekenen met de huurprijs. Hierbij is het wel van belang dat u een redelijke termijn aan de verhuurder heeft gegeven om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Een redelijke termijn hangt af van de ernst van het gebrek. De kosten die u verrekent met de huurprijs moeten wel redelijk zijn, onnodige of te dure materialen die u gebruikt bij het herstellen van het gebrek kunt u niet op de verhuurder verhalen.
Een andere mogelijkheid is om tijdelijk de huur niet te betalen totdat de verhuurder het gebrek heeft hersteld. Ook hier is het van belang dat er een redelijke termijn voor de herstelwerkzaamheden is verstreken. Zodra het gebrek is hersteld moet u wel meteen overgaan tot betaling van huur.
Daarnaast kunt u bij de kantonrechter huurvermindering vorderen. Deze vermindering geldt wel alleen voor de periode totdat het gebrek is verholpen.
Conclusie
Wanneer u te maken heeft met een gebrek aan uw huurwoning moet u dit meteen aan de verhuurder melden. Doe dit schriftelijk en stuur bewijs mee, zo staat u sterker in uw schoenen. Kleine herstellingen aan de huurwoning, zoals het vervangen van lampen, komen voor uw rekening. Wanneer er een redelijke termijn is verstreken nadat u de melding heeft gemaakt bij de verhuurder en hij geeft geen gehoor aan uw melding. Dan heeft u een aantal mogelijkheden: ten eerste kunt u zelf herstelwerkzaamheden uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, ten tweede kunt tijdelijk de huur niet betalen totdat het gebrek is hersteld of u kunt bij kantonrechter huurvermindering vorderen voor de periode totdat het gebrek is hersteld.
Wanneer u na het lezen van deze blog vragen heeft over uw positie als huurder of wanneer u een conflict heeft met uw verhuurder, staan wij bij Legal Lab graag klaar om u te helpen.