Geschreven door: Celine Vroomen, Iris Cranen, Emma Heijligenberg, Remee Ratnakumar en Nine Houben.
Bij het woord ‘mandeligheid’ gaat waarschijnlijk niet direct een belletje rinkelen. De vaste kijkers van de rijdende rechter zullen waarschijnlijk wel enige vorm van herkenning hebben bij de ‘mandelige heg of scheidsmuur’. De vraag blijft echter, wat is mandeligheid precies? In het aankomende stuk zal ik u aan de hand van een casus de werking van mandeligheid uitleggen.
Casus
Twee panden delen een gemeenschappelijke muur. De eigenaar van het eerste pand, Xavier, liet werkzaamheden uitvoeren aan de muur in het kader van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Bij deze werkzaamheden ontstond echter schade. Vervolgens daagt Xavier zijn vervelende buurman Bart voor het gerecht, waarbij hij vordert dat Bart, eigenaar van het tweede pand, meebetaalt aan de al uitgevoerde werkzaamheden. Bart stelt een tegenvordering in en stelt dat Xavier de werkzaamheden onrechtmatig verricht heeft, vanwege het ontbreken van toestemming. Bart stelt Xavier aansprakelijk voor alle schade die ontstaan is door en bij de werkzaamheden.
Deze vorm van gemeenschappelijk eigendom noemt men mandeligheid. Eerst zal er worden ingegaan op het ontstaan van mandeligheid. Vervolgens zal er worden gekeken het onderhoud en de aansprakelijkheid van beide buren in de casus.
Ontstaan van mandeligheid
Art. 5:60 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) stelt dat mandeligheid ontstaat indien een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van twee of meer partijen met aangrenzende erven. Het gedeelde eigendom dient een gemeenschappelijk nut door partijen aangewezen in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. Uit art. 5:62 BW volgt dat een scheidsmuur, een hek of een heg, gemeenschappelijk eigendom en mandelig is indien deze op de erfgrens staat. Uit lid 2 van het laatstgenoemde artikel blijkt dat de scheidsmuur die twee gebouwen gemeenschappelijk hebben, gemeenschappelijk eigendom is indien de gebouwen aan verschillende eigenaren toebehoren. Is er in de casus sprake van mandeligheid? Deze vraag kan bevestigend worden beantwoord. In de casus betreft het een scheidsmuur van twee panden met twee verschillende eigenaren, namelijk Xavier en Bart.
Wetsystematiek
Vervolgens dient de regelgeving omtrent het onderhoud van de mandelige muur te worden belicht. Indien er sprake is van gemeenschap, zo ook bij mandeligheid, dient er allereerst te worden gekeken naar de bepalingen in titel 3.7 BW. Aangezien mandeligheid een bijzondere vorm van gemeenschap is, wordt vervolgens getoetst aan de bepalingen van titel 5.5 BW.
Uitvoeringsgerechtigde
Van belang is art. 3:170 BW, waaruit blijkt dat onderhoudshandelingen van het gemeenschappelijk eigendom in hoofdregel door beide eigenaren tezamen moeten worden verricht. Indien deze handelingen echter niet uitgesteld kunnen worden, dan kunnen deze ook door beide eigenaren zelfstandig worden verricht.
Kosten
Men moet zich afvragen wanneer mede-eigenaren moeten bijdragen aan onderhoud, reiniging en vernieuwing van een mandelige zaak. Je kan toch niet zomaar een kostenopgave van de buren krijgen? Daar gaat het budget voor de dure kerstcadeaus. Art. 5:65 BW geeft een invulling van het kostenplaatje. De kosten van het onderhoud, de reiniging en de noodzakelijke vernieuwing dienen door beide eigenaren bij helfte te worden gedragen. Zowel Xavier als Bart dienen de kosten gezamenlijk te dragen. Indien Bart geen toestemming heeft verleend aan Xavier, doet hier niet aan af indien het noodzakelijke werkzaamheden betreft. Bart mag deze toestemming dan niet weigeren.
Onbevoegd verrichte werkzaamheden (toestemming)
Indien het geen noodzakelijke werkzaamheden betreft, dan mag Bart een eventueel verzoek van Xavier om toestemming weigeren. Bij het voorgaande bestaat er een reële kans dat de rechter Bart niet aansprakelijk zal achten voor de kosten van de werkzaamheden die Xavier heeft verricht. Het voorgaande wordt ondersteund door de parlementaire geschiedenis waarin wordt gesteld dat eigenaren alleen hoeven bij te dragen in de kosten waartoe met toestemming is besloten, zie art. 3:172 BW.[1] Dat betekent dat wanneer de buur toestemming geeft, er bevoegd wordt gehandeld en de kosten door beide buren gedeeld moeten worden.
Desondanks kostendeling (noodzakelijkheid)
In de jurisprudentie oordeelde de rechter in een vergelijkbare zaak dat het inderdaad onrechtmatige handelen betrof, aangezien de toestemming ontbrak. [2] In dat geval was er sprake van noodzakelijke werkzaamheden, hetgeen ertoe leidde dat het ontbreken van toestemming niet zonder meer meeneemt dat alle schade voor de uitvoerende eigenaar, in onze casus Xavier, valt.
De rechter stelt dat verdeling van een mandelige zaak uitgesloten is (art. 5:63 BW) en dat de mandelige muur niet aan mede-eigenaren kan worden overgedragen (art. 5:66 lid 3 BW). Indien er niet wordt overgegaan tot het verrichten van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden kan dit leiden tot het tenietgaan van beide panden, hetgeen voor beide eigenaren allesbehalve optimaal is. De rechter concludeert dat de mede-eigenaren geen andere keuze hebben dan de noodzakelijke werkzaamheden uit te laten voeren. Xavier en Bart zullen de kosten dus moeten delen.
Conclusie met een kritische kanttekening
Is er bij mandeligheid sprake van noodzakelijke werkzaamheden, dan dienen Xavier en Bart beide de kosten bij helfte te dragen. Betreffen de werkzaamheden geen noodzakelijke werkzaamheden, dan is het kostenplaatje afhankelijk van de eventueel verleende toestemming. Is er geen toestemming verleend en zijn de werkzaamheden niet noodzakelijk, dan zijn de kosten van de werkzaamheden voor de uitvoerende eigenaar, Xavier. Is er wel sprake van toestemming, dan geldt de hoofdregel dat beide partijen de kosten bij helfte dragen.
Concluderend is de ‘noodzaak’ tot deze onderhouds-, reinigings- en vernieuwingswerkzaamheden doorslaggevend en kan eenieder zich afvragen waarom de formele wetgever ervoor gekozen heeft puur grammaticaal gezien “indien nodig” uit artikel 5:65 BW slechts voor het woord ‘vernieuwing’ te plaatsen en niet voor de opsomming van de woorden ‘onderhoud, reiniging en vernieuwing’, hetgeen aan eenieder een stuk meer duidelijkheid zal verschaffen.
U weet nu wat mandeligheid inhoudt en kortom wat uw rechten en plichten hieromtrent zijn. Met deze kennis kunt u onnodige conflicten met uw buren vermijden. Zo kunt u het houden bij het kijken van de rijdende rechter in plaats van deel te nemen aan dergelijke burenruzies. Beter een goede buur, dan een verre vriend.
[1] M.v.A. II, Parl. Gesch. Boek 5 blz. 236.
[2] Rb. Amsterdam 8 december 2010, RVR 2011/50.
ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506.