Door: Shaunie Berger, legal intern Zuyd Legal Lab
Eindelijk heb je jouw droomhuis gevonden. Een vrijstaande woning met een gigantische tuin, drie slaapkamers waarvan een gebruikt kan worden als inloopkast en niet te vergeten: een oprit aan de gehele zijkant van je huis om je auto te parkeren.
Geen last meer van anderen denk je, maar daar kom je gauw op terug, zodra je je buurman via jouw oprit naar zijn garage ziet rijden. Dat is niet de bedoeling!
Je buurman geeft aan al jarenlang gebruik te maken van de oprit. Na een kijkje in het kadaster blijkt dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd. Wat houdt het recht van erfdienstbaarheid in en wat kan ik er (eventueel) aan doen?
In geval van een erfdienstbaarheid is er sprake van enerzijds een dienend erf en een heersend erf. Dit recht houdt in dat je gebruik mag maken van een stuk grond of perceel (het dienend erf), waarvan je niet de eigenaar bent. Het dienend erf is belast met de erfdienstbaarheid.
Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Er wordt (in het laatste geval) een akte opgemaakt met betrekking tot de erfdienstbaarheid en deze wordt ingeschreven in het Kadaster.
De reden dat het moet worden ingeschreven, is dat eventuele kopers niet voor verrassingen komen te staan. Zij kunnen het Kadaster checken en zo alles te weten komen over het huis of een stuk grond.
Het ontstaan van dit recht door verjaring kost tijd. Als iemand al 20 jaar ongestoord gebruikt maakt van het stuk grond, is het niet meer mogelijk beëindiging van het gebruik te vorderen.
De eigenaar van het dienend erf kan de rechter vorderen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen als er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Deze moeten zodanig ernstig zijn, dat het noodzakelijk wordt om de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen. Als de erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring, dus na 20 jaar, kan dit alleen worden gewijzigd of opgeheven als het voortduren van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.
Doe altijd goed onderzoek of schakel een deskundige in als je van plan bent een huis of een perceel te kopen, zodat je niet voor onaangename situaties komt te staan.
Deze blog bevat slechts algemene informatie. Als u meer wilt weten over uw specifieke situatie, neem dan contact op met Zuyd Legal Lab via 046 – 420 72 06 of legallab@zuyd.nl